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1. 你认为中国房价1.2.3线城市什么价格最合理？

你认为中国房价1.2.3线城市什么价格最合理？

我不知道什么价格最合理，这个估计没有人能够回答得上来，但是有一种情况会出现，那就是当居住需求被完全满足的时候的价格，那个价格就是合理的，目前居住需求也没有完全被满足。

这两年的房价是涨得比较高了，但是到底有多高？这个不好讲，有人用租金收益率来衡量，不如房子是资产，因为可以出租带来现金流，所以是可以投资的资产，那么他自然就要符合投资收益的原则，租金收益率就是投资回报率，那么投资回报率多少合适？一般会认为和放在银行的投资回报是相对等的，按照当前的收益率大概是4%-5%。

那么我们当前的租金收益率是多少？一线城市1.5%左右，而二三线城市在2%-3%之间，剩余城市大概是在3%左右，这中间的差距还比较大？

怎么解决？

降房价？还是涨房租？可能很多人看到这里就说了，肯定是降房价啊！但是我们看到的现实情况却是房价并没有降，中国的租金收益率一直不高，潘石屹一直在媒体上说这个问题，他说中国房子有泡沫正是这个原因。

但是这么多年过去了，涨的是房租！

这个问题值得深究，因为房价是否合理就体现在房租和房价之间的关系，房租是当下就要支付的，是不能分期的，这个月必须支付，但是房价折算成的房子总价是包含了未来的预期的，是把未来的预期收入折现到当下才做出的决策。

所以为什么房价可以很快的上涨，但是房租不会，房租的上涨总是缓慢的，而且是平稳的，不会像房价一样一下子就跳上去了。

还有一个原因是租房是最基本的需求，这个需求是不能断的，房租一下子涨上去了，那么对所有的人都有影响，那么底层的人就只能睡大街上了，因为他们的收入不可能短时间有大的变化。但是房租涨上去容易，降下来难，你有听说过房价降30%的，有听说过房租降30%的吗？

房租是保障中下收入区间范围的人群居住需要的，而房价是收入中上区间人群决定的，而这有时候也会造成一个脱节，尤其是当供给跟不上的时候，新房的价格会急速上涨，但是那些老房子却居住了大量低收入人群，犹如两个世界。

中国房价一二三线价格都不合理。

根据美国国际公共政策顾问机构Demographia一年一度的《2019年全球住房可负担性调查报告》，以截至到2018年第三季度的房产市场数据为主要依据，计算出的房价收入***为4个等级：

可负担的房价：3倍以下的房价收入比；中度不可负担：3.1-4.0倍的房价收入比 ；严重不可负担：4.1-5.0倍的房价收入比 ；极度不可负担：超过5.1倍的房价收入比。

也就是说，如果房价要合理的话，房价收入比在3倍左右，再往加点难度，那算为4倍。什么是房价收入比呢？

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

现在一线城市房价收入比在30倍以下，二线城市很多都是20倍，三四线城市很多也达到10倍，如果仅仅是以合不合理来说，我认为都不合理。

中国房价明显是偏高的，但既然偏高，为什么还会一直涨？为什么还会有那么多人买？这也有其必然性，房价地价和资金推动影响，地价涨房价也涨，而在资金层面，虽然很多普通工薪阶层买不起房，但又不得不买，那就动用“六个钱包”凑够首付。

通过加杠杆买房，钱有了，银行也赚了，地产商也赚了，房价涨了，又有更多人买房，包括财力强的，一次性买十几套，需求上就上来了，但这个需求并不是刚需。

不合理也没什么办法，从十年前，我们就喊房价高了，这现在不也比以前更高吗？合不合理又和谁去讲道理呢？